Acheter dans l’ancien est généralement moins coûteux mais un bien immobilier neuf dispose relativement de plus de confort.
Vous trouverez dans cet article les points à connaître pour réaliser, à bon escient, une acquisition dans le neuf ou dans l’ancien.
Logement neuf ou ancien, c’est-à-dire
On qualifie un logement de neuf quand sa construction date de moins de 5 ans, qui n’a jamais été revendu et n’a jamais été habité.
Un logement ancien date de plus de 5 ans et a déjà subi une mutation (donation, succession, vente) c’est-à-dire un transfert de propriété donc a été ou est déjà habité.
Toutefois, le marché de l’ancien est diversifié en matière de biens et de budgets.
Achat immobilier neuf ou ancien : les grandes lignes
L’achat d’un logement neuf est de 15 à 30 % plus cher qu’un logement ancien pour une surface et un secteur semblables.
Les matériaux, les équipements récents, les installations de confort au goût du jour ainsi que les exigences environnementales expliquent en grande partie cet écart de prix.
L’inflation des prix du neuf résulte aussi de la rareté de terrains constructibles, de la hausse des prix des matériaux, de l’énergie, du déficit de matières premières.
La baisse du nombre de constructions rentre également en compte, environ -15 % en 2020.
Le programme neuf est généralement commercialisé sur plan avec un délai d’attente pour emménager. Les meilleurs lots sont vendus en premier.
Il nécessite un réel suivi de chantiers afin de garder un contrôle sur la qualité de prestation initialement vendue et sur les délais de livraison.
Un logement neuf s’achète communément sous le régime de la vente en l’état futur d’achèvement (VEFA).
En VEFA, l’achat de votre bien se fait auprès d’un promoteur, constructeur immobilier.
Le logement ancien représente une très grosse part des annonces immobilières sur le marché.
Il est quant à lui pris dans l’état avec un agencement et des volumes déterminés, des matériaux, des installations et équipements plus ou moins vétustes. Vous devrez donc porter la plus grande attention sur les travaux. De même que sur le budget de mise aux normes et de confort dont vous souhaitez disposer.
Déjà existant, l’habitat ancien est souvent disponible immédiatement et permet de concrétiser rapidement votre projet.
La réglementation
Conforme aux dernières normes avec un diagnostic de performance énergétique (DPE) classé A ou B, un logement neuf consomme 3 à 5 fois moins que l’ancien.
Vous réalisez de belles économies sur votre facture d’énergie et à long terme.
Depuis le 1er janvier 2022, les promoteurs déposant leurs permis de construire sont soumis à la norme RE2020.
Cette nouvelle réglementation maximise la performance, l’isolation, la qualité environnementale et énergétique avec la réduction de l’empreinte carbone des constructions neuves.
L’acquéreur d’un bien immobilier neuf est dispensé de tous travaux pendant 10 ans.
La consommation énergétique maximale est de 40 kWh/m² par an et jusqu’à 65 kWh/m² par an dans les régions les moins ensoleillées et les plus froides de France.
Les logements dans l’ancien pour beaucoup ne sont pas aux normes (électricité, gaz, isolation thermique ou phonique…).
Ils nécessitent des coûts d’entretien et de rénovation souvent conséquents à moyen et long terme.
À prestation égale, les charges sont aussi plus importantes que dans le neuf.
Il est essentiel de consulter le DPE pour connaître l’état des installations et le niveau d’isolation, indicateur de performance énergétique.
En 2025, les habitats de classe G seront interdits à la location, en 2028 ceux de classe F et en 2034 de classe E.
La fiscalité
La fiscalité pour un logement neuf est plus avantageuse.
À noter : un logement qui a subi des rénovations importantes peut être considéré comme neuf.
Malgré un prix moyen au m² plus élevé, les frais de notaire sont réduits. Il faut compter entre 2 à 3 % du montant du bien. Vous êtes également exonéré.e.s de taxe foncière (hors taxe sur les ordures ménagères) durant deux ans.
Un logement ancien se vend sous le régime de mutation. Au cours de la transaction, l’acquéreur devra s’acquitter d’une somme correspondant de 7 à 10 % du prix d’achat.
Dans la majorité des cas pour un logement neuf, le taux de TVA est de 20 %. Cependant, le taux réduit de 5,5 % est valable sous certaines conditions.
Il est applicable lors de construction ou d’acquisition de logement à usage de résidence principale dans les zones d’aménagement et de rénovation urbaine (ANRU) et les Quartiers Prioritaires de la Politique de la Ville (QPV) .
Dans le cadre de la construction de votre maison, vous devrez payer des droits de mutation pour le terrain. Comme l’achat du terrain, la construction d’une maison neuve est assujettie à une TVA à 20 %.
Les garanties, ce qu’il faut savoir
Il existe plusieurs garanties liées à l’acquisition d’un bien immobilier dans le neuf d’une durée de vie d’1 à 10 ans :
. La Garantie d’Achèvement avant la livraison
Vous vous couvrez d’un potentiel abandon du chantier par le constructeur. Il peut être garant sur ses propres fonds, on parle alors de garantie d’achèvement intrinsèque. Si une compagnie d’assurance ou un organisme financier se porte garant financièrement de celui-ci, cela est la garantie d’achèvement extrinsèque. Elle est valable pendant le chantier jusqu’à la livraison.
. La Garantie de Parfait Achèvement d’une durée d’1 an
Pendant la première année, vous pouvez vous apercevoir de malfaçons ou défauts. Dans ce cas, cette garantie vous protège et l’entreprise concernée prend à sa charge les réparations nécessaires.
. La Garantie Biennale ou de bon fonctionnement d’une durée de 2 ans
Elle couvre les dommages d’éléments d’équipement dissociables de l’ouvrage, tous les travaux qui sont réalisés à la suite du gros œuvre lors de la construction d’un bâtiment.
Cela peut concerner par exemple des équipements défectueux tels que des radiateurs ou le chauffe-eau.
. La Garantie dommages-ouvrage d’une durée de 10 ans
Vous êtes donc couvert.e.s sur les malfaçons et dommages compromettant le gros œuvre, la solidité du bâti. Par exemple des fissures conséquentes sur les murs affectant la solidité du bâtiment ou un effondrement de toiture. Ainsi que les éléments d’équipements associés comme par exemple des canalisations encastrées.
Elle complète la garantie décennale.
. La Garantie Décennale d’une durée de 10 ans
La garantie décennale intervient en cas de malfaçon affectant la pérennité de la construction du logement neuf. Elle prend en charge tous les dommages altérant la solidité du bâti et qui le rendent inhabitable ou impropre à l’usage auquel il est destiné.
La responsabilité du constructeur est engagée pour dix ans. Il est tenu d’effectuer les réparations à ses frais.
Vous bénéficiez aussi d’aides et de subventions à l’achat dans l’immobilier.
Dans le neuf (le prêt à taux zéro (ou PTZ) dispositif de soutien engagé par l’État qui permet de financer jusqu’à 40 % du coût de l’opération, le dispositif Pinel…), dans l’ancien avec des projets demandant des travaux (le prêt à taux zéro (ou PTZ), MaPrimeRénov’, réduction de la TVA, les aides Habiter Sain et Habiter Serein, le chèque énergie, Action Logement…).
Quelles sont les aides auxquelles j’ai droit pour mes travaux au Havre ?
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