Vous envisagez de vendre votre bien immobilier, maison, appartement ou immeuble, et vous vous questionnez sur l’utilité de mandater une agence immobilière.
D’un point de vue subjectif, la vente entre particuliers peut aussi vous paraître plus rapide, plus pratique et plus économique.
En France, les frais d’agence, honoraires versés au professionnel, s’élèvent en moyenne à 5,4 %.
Ce qu’un particulier peut estimer cher. 70 % des français essayent de vendre eux-mêmes leur logement. Toutefois, seulement 28 % y parviennent.
Vendre son bien par soi-même peut aboutir à une transaction réussie. Mais cela engage également beaucoup de temps, de disponibilité, des connaissances financières, juridiques, techniques et administratives qui peuvent être parfois très complexes voir bloquantes.
Selon les situations, votre projet peut être compromis. Vendre son bien répond à des processus avec des règles à respecter.
Dans cet article, vous trouverez les risques à connaître liés à la vente entre particuliers.
Une estimation non maîtrisée
Bien souvent la valeur sentimentale est forte, nous surévaluons parfois les améliorations apportées, nous ne voyons pas les points faibles ou bloquants de notre logement sur un marché plus vaste proposant une offre plus variée. Savoir prendre du recul et confronter son bien à d’autres reste une action qui peut être compliquée.
L’objectivité est un critère capital pour une évaluation juste.
Afficher un prix de vente trop élevé par rapport au prix du marché et aux biens immobiliers concurrents peut décourager et rebuter de potentiels visiteurs et acquéreurs.
Sous-évaluer à cause d’une méconnaissance du prix au m² serait un manque à gagner non nécessaire.
Une estimation approximative peut vous faire perdre un temps considérable et nuire à la commercialisation.
En effet, quand le prix de votre bien affiché n’est pas juste, il peut rester longtemps en vente et donc causer la suspicion et le désintérêt rapide des éventuels visiteurs et acheteurs.
Par conséquent, prenez le temps d’estimer votre appartement ou votre maison.
Informez-vous du marché immobilier en recherchant des biens similaires au vôtre vendus et actuellement en commercialisation dans le même secteur. Il est important que vous puissiez comparer avec des transactions réalisées équivalentes.
Vous pouvez vous faire accompagner d’un professionnel immobilier qui fera une étude et vous rendra un bilan vous faisant ainsi bénéficier de son expertise locale. Un professionnel compétent vous fournira le montant estimé mais vous donnera également une préconisation de prix de lancement en fonction des points forts et des points faibles de votre bien pour tester le marché.
Une annonce immobilière inefficace
. Une rédaction négligée
Il existe beaucoup d’annonces pas assez descriptives, trop concises ou parfois bien trop explicites.
Comment mettre en valeur son bien pour susciter de l’intérêt ?
Vous devez mettre en avant les caractéristiques majeures et les points forts tout en restant cohérent.e avec la réalité. Ce qui n’est pas toujours le cas.
Une annonce efficace doit normalement définir les éléments clés de votre logement c’est-à-dire le secteur et son attractivité (transports, écoles, commerces de proximité…), la surface habitable, le nombre de pièces, le nombre de niveaux, l’étage (appartement), présence d’un extérieur et sa surface (jardin, terrasse ou balcon), l’exposition…
Si votre cuisine est aménagée et équipée, si vous avez effectué des travaux récents par exemple.
Mentionnez aussi les annexes (une cave, un garage…) associées à votre bien immobilier. Aussi si celui-ci est situé dans un secteur dynamique proche des transports, écoles, commerces de proximité. L’attractivité passe également par l’environnement autour.
. Des photos non qualitatives et désordonnées
Soignez également les photos pour valoriser votre bien. Mettez à disposition un nombre de photos suffisants (minimum 5) afin de donner envie de le visiter. Utilisez un appareil haute qualité et prenez vos pièces sous leur meilleur angle en ayant pris le soin de tout mettre en ordre au préalable.
Les photos floues, peu lumineuses, chargées sont à proscrire. Essayez de montrer son potentiel, les futurs visiteurs pourront ainsi se projeter plus facilement.
Notez que la lumière est un critère majeur pour la photographie. La première photo est la vitrine et une accroche majeure de votre bien.
Soyez attentif.ve à la pertinence et à l’ordre des photos ; à l’ordre d’apparition des différentes pièces, extérieur ou annexe s’il y a.
Plus de 40 % des visiteurs ne lisent pas le descriptif et ne regardent que les visuels.
Vous pouvez solliciter un photographe professionnel. De plus en plus d’agences utilisent de matériel professionnel (HDR, grand angle, éclairage, drone…) et sont donc aussi en mesure de vous proposer un shooting photo qualitatif.
À l’air du digital, pensez à réaliser ou à faire faire une vidéo séduisante de votre bien !
. Le manque de visibilité
L’offre des sites immobiliers entre particuliers connaît un attrait de plus en plus fort mais reste très limitée en nombre. Les sites particuliers ne représentent que 20 % du marché en ligne, le reste est réservé aux publications faites par des professionnels.
Actuellement, 68 % des transactions sont réalisées par des agences immobilières.
Les agences immobilières ont les possibilités de multiplier les espaces de visibilité de votre annonce : publication dans la presse locale, sur les sites en ligne généralistes et spécialisés, présentation en vitrine, sur écran ou panneau d’affichage publicitaire, communication sur les réseaux sociaux, mailings auprès d’un fichier d’acquéreurs ciblés et qualifiés, campagnes d’affichage dans les commerces, publipostage de la fiche produit dans votre secteur et dans les zones d’activité commerciale, présentation aux partenaires…
Les complexités de la commercialisation
. Le manque de réactivité et de clarté, savoir s’organiser et mettre en valeur
Une fois votre annonce mise en ligne et à la suite de demandes de contact de personnes intéressées par votre bien, vous devez vous montrer réactif.ve à les recontacter (sous 24 h). Les acquéreurs sont volatiles et votre bien n’est pas seul sur le marché.
Lors de la prise de contact, vous devrez fournir un complément d’informations clair et structuré sur votre bien et déclencher des visites.
Cela demande notamment de monter préalablement le dossier de présentation et de disposer des détails techniques pour faire la meilleure mise en valeur et répondre à toutes les questions.
Il vous faudra aussi parfois une grande flexibilité au niveau de votre emploi du temps et d’être mentalement disponible et opérationnel.le. Les acquéreurs sont parfois anxieux et/ou exigeants, vous ne vendez pas une baguette de pain…
. Notez que vous devez constituer un dossier complet (titre de propriété, fiche technique du bien, diagnostics techniques dont le fameux DPE qui devra obligatoirement être effectué avant tout lancement de votre annonce).
https://www.capital.fr/immobilier/annonces-immobilieres-les-sanctions-pour-absence-de-dpe-etendues-aux-particuliers
. Mettez à disposition un classeur reprenant les factures des travaux effectués, les devis des travaux à effectuer ou d’amélioration, les factures des dépenses énergétiques et la taxe foncière. Anticipez cette étape.
L’acquéreur doit avoir la possibilité de le consulter pendant la visite et ainsi prendre sa décision en toute connaissance de cause.
L’achat d’un bien immobilier est anxiogène car c’est une dépense conséquente qui peut comporter des risques. Veillez à éclairer un maximum de zones d’ombres.
. Pensez à construire une stratégie de mise en vente.
Quels sont les sites les plus percutants qui permettront de toucher un maximum de personnes ?
Quel type de publication souhaitez-vous faire (en ligne ou papier) et les supports utilisés (photo, vidéo, visite virtuelle, flyers…) ?
Et pour finir déterminer le prix de lancement mais aussi le prix entendable pour une éventuelle négociation (prix de l’estimation).
. La mauvaise gestion des négociations
Une méconnaissance réelle du marché immobilier entraîne souvent des négociations ardues. Il ne s’agit pas d’improvisation, de marchandage et de précipitation.
En tant que vendeur, sachez filtrer les acquéreurs sérieux, des opportunistes et des curieux. Demandez un accord de financement écrit du partenaire bancaire de votre proposant ou une preuve de disponibilité des fonds.
En tant que potentiel acquéreur, si vous souhaitez négocier, préparez vos arguments en amont de la négociation pour les exposer au vendeur et ainsi justifier la baisse.
Si vous décidez de présenter une offre d’achat à un prix inférieur, listez les points faibles du logement, les travaux à effectuer et portez à leur connaissance un comparatif de biens similaires vendus ou actuellement en vente.
Le vendeur peut accepter ou refuser mais aussi vous faire une contre-proposition argumentée.
Que vous soyez vendeur.se ou acquéreur.se, une véritable préparation, sérieuse et réaliste, permet de se montrer convaincaint.e.
. Le suivi de financement et la sécurisation du dossier
Le risque d’une transaction non aboutie peut provenir d’une mauvaise évaluation de la capacité de financement du proposant.
Or, l’obtention d’un crédit immobilier est souvent la condition suspensive de la réalisation de la vente définitive. Dans ce cas, quand l’établissement bancaire refuse le prêt, la transaction ne peut se transformer.
Qualifier le financement est une étape essentielle à ne pas négliger car cela peut avoir de lourdes conséquences.
Par exemple : vous pensiez déjà avoir vendu votre bien et vous vous êtes engagé.e.s sur un nouveau projet en cascade de la vente, si le prêt de l’acquéreur est refusé (délai de retour d’environ 2 mois), alors votre futur.e projet ou acquisition devra être mis.e de côté (si possible) ou annulé.e en attendant de trouver un proposant solvable ou finançable.
Une vente immobilière entre particuliers peut exposer les deux parties à des litiges judiciaires. Le vendeur comme l’acheteur peuvent prétendre avoir été lésés par la transaction.
Du côté du vendeur, les préjudices sont relativement rares. Le prix de vente de son bien est un point majeur. S’il ne sent pas dupé, il existe peu de raisons à un différend.
En revanche, pour l’acquéreur, les problèmes rencontrés sont plus nombreux. Par exemple, lorsque le vendeur ne révèle pas les malfaçons et disfonctionnements ou autres points faibles de son logement, non apparents lors de l’achat de celui-ci.
Dans le cas de litiges sur l’achat ou la vente :
. Le vendeur et l’acheteur peuvent trouver une voie de conciliation. C’est ce qui se nomme le recours amiable.
Cette méthode favorise la discussion et le maintien du contrat de vente immobilière.
. Lorsque la négociation amiable échoue directement entre les parties ou via un notaire, le vendeur ou l’acquéreur peut considérer le recours contentieux.
Fréquemment, l’objectif est l’annulation de la vente et la fin de la transaction immobilière.
Outre la demande d’annulation, la partie insatisfaite peut demander des dommages-intérêts.