Vous pouvez user librement des parties privatives de votre lot de copropriété dans le respect des autres copropriétaires et de la destination de l’immeuble.
Les parties communes ont un usage collectif.
Dans certains cas, un droit de jouissance exclusif de certaines parties communes peut vous être octroyé notamment lorsque vous êtes seul.e à y avoir accès.
Le règlement de copropriété est le document contractuel rédigé par un notaire qui établit les règles de fonctionnement de l’immeuble et définit vos droits et obligations en tant que copropriétaires.
Les droits des propriétaires sur les parties privatives
Les parties privatives comprises dans votre lot sont votre logement, appartement ou maison en copropriété (surface exprimée en m² selon la Loi Carrez) et ses annexes comme une place de parking ou une cave.
Vous avez l’usage exclusif de celles-ci et en disposez dans la mesure où vous ne portez pas atteinte aux autres copropriétaires (cf. l’article 9 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965).
Vous avez également la possibilité de les louer ou de les vendre.
Le règlement de copropriété mentionnant les droits et devoirs des copropriétaires peut autoriser ou interdire certaines actions telles que l’utilisation de barbecues, le séchage du linge à l’extérieur, l’installation de pots de fleurs ou jardinières sur les rebords de balcons et fenêtres ou encore l’aménagement de cache-vues…
L’usage des parties privatives doit également respecter la destination de l’immeuble indiquée dans le règlement de copropriété. Elle désigne ce à quoi est destiné l’immeuble et est liée à ses caractéristiques.
En effet, la destination de l’immeuble peut être à usage unique d’habitation avec la possibilité ou l’interdiction de faire de la location meublée ou de la colocation, commerciale ou mixte soit résidentielle avec la possibilité d’exercer une activité professionnelle.
Les travaux envisagés sont obligés d’être conformes à cette destination.
Dans le cas contraire, des autorisations sont à prévoir.
Les droits des propriétaires sur les parties communes
Vous disposez d’un droit d’usage sur les parties communes de l’immeuble.
En effet, les copropriétaires ont la possibilité de les emprunter et y circuler librement.
Un droit de jouissance exclusif de certaines parties communes peut être accordé à un ou plusieurs copropriétaires ; un couloir, des combles, un balcon, une terrasse ou encore un jardin.
Dans ce cas, il est inscrit dans le règlement de copropriété ou par une décision prise en assemblée générale à la double majorité.
La double majorité équivaut à la majorité des copropriétaires de l’immeuble représentant au minima les 2/3 des voix des copropriétaires.
Cependant, des conditions d’utilisation précises sont à respecter afin d’éviter toutes nuisances.
Règles en cas de travaux dans une copropriété, ce qu’il faut savoir
Au sein d’une copropriété, il existe des règles spécifiques pour chaque type de travaux.
Travaux privatifs
Les travaux que vous réalisez chez vous, dans un appartement ou une maison en copropriété, dans les parties privatives, ne nécessitent pas l’accord général de vos copropriétaires.
Par exemple : lors de l’aménagement d’une salle de bain ou cuisine, de l’isolation intérieure des murs ou de la pose de revêtements de sols.
Néanmoins, ils ne doivent ni modifier les parties communes et privatives de vos voisins ni la destination de l’immeuble.
En tant que propriétaire, le financement est à votre charge sans participation du syndicat.
À noter que vous avez besoin de l’autorisation de l’assemblée générale pour tous raccordements d’alimentation ou évacuations communes.
Lors de travaux dans la copropriété, vous devez également laisser accès à votre lot.
À l’intérieur de votre habitation, le gros œuvre soit la structure porteuse du bâtiment, les parties de canalisations, les coffres, gaines et têtes de cheminée sont aussi considérées comme des parties communes.
Dans le cas où les travaux concernent un mur porteur ou modifient l’extérieur de l’immeuble comme la fermeture d’un balcon ou la création d’une véranda, un vote à majorité absolue (dite majorité de l’article 25) est exigé.
Ce qui signifie la majorité des voix de tous les copropriétaires de l’immeuble présents, représentés et absents.
À savoir que dans certains cas, une autorisation du service d’urbanisme de la mairie du Havre ou de votre mairie peut être également nécessaire.
Travaux dans les parties communes
Le syndicat s’occupe des travaux de maintenance courants sans concertation obligatoire des copropriétaires.
Pour des travaux plus conséquents, la décision et le financement sont communs.
Vous êtes consulté.e.s, vous faites évaluer les montants, vous votez la nature des travaux et choisissez les professionnels adaptés.
Le budget prévisionnel se vote durant les assemblées générales annuelles afin de prévoir les différents ouvrages pour l’entretien de l’immeuble.
Le procès-verbal de l’assemblée générale détaille rigoureusement les résultats du vote.
En cas de travaux obligatoires prévus dans la législation, l’immeuble doit répondre aux normes en vigueur.
Par exemple : pour le ravalement de la façade, la mise aux normes des ascenseurs ou de sécurité et de salubrité des logements.
La copropriété définit la réalisation et le lancement des travaux selon un calendrier précis.
Selon le genre d’ouvrages, leur réalisation se décide à différentes majorités (simple, double majorité, absolue, à l’unanimité).
Au Havre, c’est dans le secteur du centre-ville que se trouvent le plus de copropriétés. Mais nous trouvons aussi bien en ville haute qu’en ville basse du Havre, des maisons en copropriété (en général à plat).