Vous souhaitez ventre votre maison, votre appartement ou votre immeuble en SCI, vous trouverez ci-dessous des informations clés du fonctionnement de la SCI.
La société civile immobilière (SCI) est une structure juridique destinée à l’achat et la gestion d’un ou des biens immobiliers en commun.
Composée de deux personnes minimum, physiques ou morales, le représentant légal est désigné entre les associés pour l’administration quotidienne du patrimoine immobilier dont la SCI est propriétaire.
Le fonctionnement d’une SCI, ce qu’il faut savoir
La SCI offre la liberté aux associés d’adapter l’organisation de la société et de définir les pouvoirs décisionnaires du gérant dans les statuts (qui nécessitent donc une attention particulière à leur rédaction).
Une assemblée générale annuelle et une gestion comptable sont requises.
La constitution de la société peut être réalisée sous deux formes différentes : devant un notaire ou sous seing privé.
Toutefois, il est souvent nécessaire de demander à un professionnel la rédaction des statuts.
Les parts sociales de chaque associé sont proportionnelles à leur apport.
Les dettes et bénéfices engendrés par le bien appartenant à la société sont divisés entre les associés.
Notez que la responsabilité est indéfinie vis-à-vis des dettes de la société et le patrimoine personnel est engagé à hauteur de vos parts dans celle-ci.
Un grand nombre des SCI créé en France sont très souvent des SCI familiales, souvent dans le cadre de la future transmission d’une maison ou d’un appartement par les parents à leurs enfants ou par exemple dans le cas d’un couple marié sous le régime de la séparation de biens qui crée un patrimoine commun en achetant un immeuble par le biais de la SCI.
Qu’est-ce qu’une SCI familiale ?
La SCI familiale dont les associés sont tous membres de la même famille dépend du régime juridique des SCI et n’entraîne donc pas de régime dérogatoire.
Elle est tenue aux mêmes obligations légales, son fonctionnement étant semblable à celui de la SCI classique.
Même si elle a certaines caractéristiques propres en raison du lien de parenté ou d’alliance existant entre les associés.
Les avantages de la SCI
La SCI comporte plusieurs avantages. En effet, elle permet un fonctionnement plus souple que le régime de l’indivision telle que la séparation du bien en cas de rupture ou de décès, simplifie et optimise la gestion, protection et transmission du patrimoine immobilier, facilite l’obtention rapide de liquidités, fournit donc des possibilités d’investissements et offre des avantages fiscaux.
La vente du tout ou partie de ce patrimoine immobilier impose de bien respecter la procédure afin d’éviter les risques juridiques et financiers. Il est également important d’évaluer les coûts relatifs à cette vente.
La vente d’un bien immobilier en SCI
L’accord unanime de tous les associés consultés en assemblée générale est normalement obligatoire pour procéder à la vente du bien immobilier.
Les statuts peuvent prévoir une simple majorité des associés à la place de l’unanimité, moins élevée telle que la majorité des trois-quarts en nombre de voix des associés ou le pouvoir au gérant de la SCI de vendre le bien sans le consensus des associés.
Il est habituel qu’un bien appartenant à une SCI familiale avec le statut de résidence principale telle qu’une maison ou un appartement soit revendu par les enfants aux décès de leurs parents, suite à la répartition des parts entre ces derniers.
La signature de l’acte de vente chez le notaire s’opère de la même manière qu’une vente de particulier à particulier.
La vente d’un immeuble n’engendre pas la dissolution de la SCI.
Cession des parts sociales d’une SCI, comment cela fonctionne-t-il ?
La cession de parts sociales n’est pas libre et est encadrée par la loi.
L’agrément de l’ensemble des associés est indispensable pour procéder à celle-ci.
Sauf conditions spécifiques, un associé ne peut vendre ses parts à une tierce personne sans l’accord des autres membres de la SCI.
Le prix peut être fixé à l’amiable ou déterminé au préalable par un conseiller financier.
En cas de refus de cette approbation, le gérant informe le cessionnaire.
Les parts sociales de celui-ci doivent être rachetées par les associés dans un délai de 6 mois, en fonction des statuts. En l’absence d’offre d’achat dans ce terme, l’agrément est admis acquis.
Vous gardez votre statut d’associé.e de la SCI dans le cas où vous cédez seulement une partie de vos parts sociales et vos droits sont au prorata de celles-ci.
Dans le cas où l’intégralité de vos parts est cédée, vous perdez votre qualité et droits d’associé.e.
Dans le cadre de la vente de vos parts, vous serez soumis.e à la taxation de la plus-value qui n’est pas la même selon le régime fiscal de la SCI.
Quant aux droits d’enregistrement, la cession des parts sociales est taxée à hauteur de 5 % à la charge de l’acquéreur.
Ce qu’il faut savoir sur la fiscalité d’une SCI
Choisissez le régime le plus adapté en prenant en compte les spécificités de chaque mode d’imposition.
Vous disposez de deux modes de fiscalité : l’impôt sur le revenu (IR) ou l’impôt sur les sociétés (IS).
La SCI est dite « transparente » quand vous optez pour l’imposition sur le revenu (IR).
Dans ce format fiscal, la SCI n’est pas soumise à l’impôt directement. En effet, les associés sont imposés à titre personnel sur leurs dividendes calculés en fonction des bénéfices de la société et des quotes-parts détenues.
Le choix se fait entre régime réel et régime micro foncier.
Ce montant se déclare dans la catégorie des revenus fonciers classiques et est soumis au barème progressif du taux marginal de l’impôt sur le revenu. S’ajoutent à cela les prélèvements sociaux.
Vous avez la possibilité de déduire des charges telles que les dépenses d’entretien et de réparation, les dépenses d’amélioration, les frais de d’administration et de gestion comme la rémunération de concierges, la prime d’assurance, les charges récupérables non récupérées, l’indemnité de relogement et d’éviction (incluse dans les charges déductibles seulement si elle a pour but de libérer le bien afin de le louer de nouveau dans de meilleures conditions), la taxe foncière et les intérêts d’emprunt.
En cas de charges supérieures aux loyers perçus, le déficit foncier est déductible du revenu global sous conditions et est limité à 10 700 € pendant 10 ans.
La SCI est dite « opaque » quand vous faites le choix de l’imposition sur les sociétés (IS). La société est directement imposable sur ses bénéfices qui sont taxés à 15 % jusqu’à 38 120 euros, puis 28 % jusqu’à 500 000 euros et à 33,33 % au-delà de ce plafond.
À noter, le taux normal de l’IS évolue progressivement selon l’agenda ci-dessous :
Pour un exercice ouvert du 01/01/2020 au 31/12/ 2020, un taux de 28 % s’applique jusqu’à 500 000 € de bénéfice. Au-delà, le taux normal de l’IS est de 31 %.
Un exercice qui sera ouvert du 01/01/2021 au 31/12/2021, le taux applicable sera de 27,5 % pour l’ensemble du bénéfice soumis à l’impôt et au 01/01/2022, le taux normal de l’IS est fixé à 25 %.
La société voit également ses plus-values taxées au même titre que ses bénéfices mais n’est pas redevable des prélèvements sociaux.
Néanmoins, la SCI étant une personne morale distincte des associés, le prélèvement ne s’effectue pas que sur le bénéfice annuel.
Une double imposition est à prévoir. En effet, les associés sont rémunérés. Cela passe également par le versement de dividendes imposés eux aussi sur leurs gains distribués par la société au moment de l’impôt sur le revenu, après un abattement de 40 %.
Vous pouvez déduire les frais d’amortissement d’un bien locatif généralement sur une période de 25 à 30 ans.
Les régimes de plus-values lors d’une vente immobilière
La vente d’un bien immobilier par la SCI soumise à l’impôt sur le revenu (IR) est assujettie au régime des plus-values immobilières des particuliers. La plus-value équivaut à la différence du prix de vente du bien et son prix d’achat.
Le montant est imposé au taux forfaitaire actuel de 19 % (après un abattement de 6 % par an à partir de la 6ème année jusqu’à la 21ème année, la 22ème année est à 4 % et au-delà, l’exonération totale est acquise) et aux prélèvements sociaux au taux actuel de 17,2 %.
De plus, une taxe de 2 à 6 % est appliquée sur la plus-value immobilière si elle est supérieure à 50 000 euros.
Les abattements fiscaux sont octroyés par rapport à la durée de détention des parts sociales et ne concernent que le mode fiscal IR.
Dans le cadre d’une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés (IS), les plus-values sont assujetties au régime des plus-values professionnelles.
Le calcul correspond à la différence entre le prix de vente du bien et la valeur nette comptable au moment de la cession.
La plus-value est imposée au taux normal de l’IS sans abattement pour durée de détention des parts sociales. Elle s’ajoute donc au montant du bénéfice imposable et tient compte de l’amortissement du bien immobilier.
Quant aux associés, ils sont soumis au prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 30 %. Il se décompose en un impôt sur le revenu à 12,8 % et les prélèvements sociaux à 17,2 %.
Néanmoins, vous avez le droit de renoncer à cet impôt forfaitaire de 12,8 % et de choisir le barème progressif de l’impôt.
Dans cette configuration, vous pouvez obtenir un abattement de 50 % sur la plus-value imposable pour les titres détenus entre 2 et 8 ans et d’un abattement de 65 % pour ceux détenus plus de 8 ans.
Et le règlement des prélèvements sociaux porte sur l’intégralité de la plus-value sans aucune baisse.