Vous désirez vendre ou acquérir un bien immobilier, une maison ou un appartement.
Avez-vous déjà pensé à la vente en viager ?
Le viager est la vente d’un bien immobilier à un tiers nommé débirentier en échange du versement d’une rente viagère mensuelle, trimestrielle ou annuelle jusqu’au décès du vendeur appelé crédirentier.
La vente en viager : en quoi consiste-t-elle ?
La vente en viager se base sur un aléa. En effet, elle dépend d’un facteur aléatoire : la durée de vie du vendeur.
À la signature de l’acte de vente établi par un notaire, le débirentier et le crédirentier ne connaissent pas le montant auquel le bien sera acquis dépendant de la date du décès de celui-ci.
L’acquéreur ne doit pas être au fait d’une maladie dont pourrait être atteint le propriétaire.
La vente en viager dans laquelle l’aléa est absent peut être annulée par le juge.
Par exemple si le vendeur, malade, décède dans les 20 jours qui suivent la signature de l’acte. Dans ce cas, le contrat n’est donc pas valable et le bien immobilier revient aux héritiers.
La rente viagère constitue pour le vendeur une sécurité non négligeable en percevant un revenu régulier qui peut considérablement améliorer sa qualité de vie.
Concernant l’acheteur, le viager lui offre la possibilité de développer son patrimoine immobilier, d’acquérir un bien sans avoir recours au crédit bancaire, au paiement des intérêts et potentiellement à une valeur inférieure au prix marché.
Deux types de vente en viager
Le viager libre
Dès la signature de l’acte de vente, l’acquéreur peut habiter le bien ou le louer sans avoir à attendre le décès du vendeur.
L’acheteur s’acquitte des charges (factures d’énergie, taxes, impôts) et frais de réparations et entretiens courants.
Le viager occupé
Le vendeur conserve l’usufruit du logement ou un droit d’usage et d’habitation jusqu’à la fin de ses jours.
Dans le premier cas, il peut donc continuer de l’occuper ou le louer. Dans le second, il peut y habiter mais non le louer.
Au décès du vendeur, l’acquéreur pourra disposer du bien. S’il existe plusieurs vendeurs, ce sera au décès du dernier survivant.
La répartition des charges se précise dans l’acte de vente. En l’absence de précision, en viager occupé avec usufruit, le vendeur (qui vit dans le logement) prend à sa charge : les factures d’énergie, les frais de réparations et entretiens courants, les taxes d’habitation, foncière et d’enlèvement des ordures ménagères. L’acheteur quant à lui s’occupe des réparations conséquentes.
En l’absence de précision, en viager occupé avec droit d’usage, l’acheteur a à sa charge la taxe foncière et la taxe d’enlèvement des ordures ménagères.
Les autres charges et travaux se spécifient dans l’acte de vente.
Paiement en viager, comment cela fonctionne-t-il ?
Le jour de l’acquisition, l’acquéreur achète sans devoir régler l’intégralité du prix du bien.
La valeur vénale est composée d’une somme versée le jour de la vente nommée « le bouquet » et d’une rente viagère, versements périodiques perçus par le vendeur jusqu’à son décès.
Le bouquet est non obligatoire et relève de la libre négociation entre les parties.
Cet apport représente en moyenne 30 % de la valeur totale du bien.
Le montant de la rente viagère est déterminé selon les éléments suivants :
l’âge du vendeur, la valeur foncière du bien, le montant du versement du bouquet et le statut libre ou occupé du bien.
Concernant la valeur foncière, le bien vendu en viager occupé entraîne une décote soit comme une compensation pour le fait que l’acquéreur n’ait pas le droit d’usage et d’habitation jusqu’au décès du vendeur.
Dans le cas où plusieurs personnes sont propriétaires, la rente est versée à chacun des vendeurs. Si l’un décède, elle peut être versée en totalité au bénéficiaire survivant, il s’agit donc d’une rentre réversible.
Elle est dite rente réductible quand elle est réduite à proportion.
La fiscalité d’une rente viagère, ce qu’il faut savoir
Le régime fiscal de la rente viagère est avantageux.
Elle est soumise au barème progressif de l’Impôt sur le Revenu (IR) pour une fraction, non en totalité.
En effet, en tant que crédirentier, vous bénéficiez d’un abattement et son montant varie en fonction de votre âge au jour de la signature de l’acte notarié.
La rente est imposée à 70 % si vous avez vendu à moins de 50 ans, 50 % entre 50 et 59 ans, 40 % entre 60 et 69 ans, 30 % à plus de 69 ans.
Le bouquet est exempté d’impôt.
Quant à la revente d’un viager, elle est soumise à l’impôt sur la plus-value immobilière de 19% auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux de 17,2 %.
Un abattement pour durée de détention s’applique après 5 ans.
Les litiges et recours possibles de la vente en viager
Lorsque l’acheteur cesse de payer la rente viagère, après une mise en demeure de l’acheteur, il existe plusieurs recours :
- Clause résolutoire : clause du contrat de vente en viager qui prévoit la résolution automatique de la vente, constatée par un juge, en cas de non règlement des rentes par le débirentier, contraint de respecter ses obligations contractuelles.
Sans quoi, il est possible pour le crédirentier de mettre facilement fin au contrat.
Par conséquent, la vente est annulée rétroactivement.
Il retrouve la pleine propriété du bien et peut aussi obtenir auprès du juge une indemnisation en conservant les rentes et le bouquet déjà reçus. - Privilège vendeur : clause inscrite par le notaire dans le contrat de vente et qui permet au crédirentier de mettre le bien en vente aux enchères et d’être payé des sommes dues sur le prix.
- Injonction de payer : procédure judiciaire simplifiée de recouvrement afin d’obtenir le paiement de votre créance, applicable quand la dette a pour origine un contrat.
Selon la nature de la créance, la requête est portée devant le tribunal compétent.
Dans le cas où la demande est estimée justifiée, le juge délivre une ordonnance portant injonction de payer.
La revente du viager
L’acheteur est en mesure de revendre le viager à tout moment et ce, sans l’accord du vendeur.
Le nouvel acquéreur doit payer les rentes dans les mêmes conditions, les termes du contrat restant identiques.
Il est également dans l’obligation de dédommager l’ancien acheteur par le règlement d’un bouquet équivalent à l’ensemble des sommes déjà versées.
L’acheteur se porte garant du nouvel acquéreur et en cas de non paiement des rentes, il pourrait lui-même devoir régler les arrérages.
Dans le cas du décès du crédirentier, le contrat en viager se termine et l’acheteur devient propriétaire du bien immobilier.
Il a ainsi le droit de le revendre dans les mêmes conditions qu’une vente classique ou en viager.
Sauf clause spécifique comme la prolongation du viager au profit d’une personne choisie par le vendeur (par exemple son ou sa conjoint(e) jusqu’à son propre décès).
Notez qu’une plus-value réalisée grâce à la revente du bien en viager est imposable.
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