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Comment vendre sa maison avant la procédure de divorce ?

Comment vendre sa maison avant la procédure de divorce ?

Le divorce, amiable ou judiciaire, conduit à la liquidation du régime matrimonial et le partage des biens du couple qui se sépare.
Quand un couple marié propriétaire d’une maison en commun, souhaite divorcer, il peut être conseillé aux époux de vendre leur bien immobilier avant d’engager la procédure.  

Vendre sa maison avant de divorcer

Vendre sa maison en amont de la procédure de divorce peut se présenter plus avantageux notamment pour des raisons financières et fiscales.
En effet, le couple est exempté de payer l’impôt «droit d’enregistrement» nommé droit de partage.
A partir du 1er janvier 2021, le taux est passé à 1,80 % (précédemment à 2,5 %) puis sera à 1,10 % au 1er janvier 2022 soit un taux égal à celui qui prévalait avant la Loi de Finances de 2011.

L’assiette fiscale est constituée par l’actif net de la communauté soit la valeur de votre bien immobilier à laquelle est soustrait le passif c’est-à-dire les dettes (dans le cas d’un crédit immobilier contracté, le montant de l’emprunt restant à régler).
Par exemple : la valeur de votre maison est de 300 000 € et vous devez encore rembourser 50 000 € d’emprunt à la banque. Vous paierez  1,80 % de 250 000 € donc 4500 euros de droit de partage.
Plus l’actif net à partager est conséquent, plus ce droit de partage est élevé.

Dans le cas de la vente de leur maison avant le divorce, les époux font « un partage verbal ». Ils se répartissent donc verbalement le produit de la vente sans faire rédiger d’acte.
Cependant, pour bénéficier de cette exonération fiscale, aucune mention de la vente de votre maison ou de la répartition du prix ne doit être faite dans la convention de divorce.

Consentement mutuel : solution optimale pour bien vendre sa maison

Le divorce par consentement mutuel est une procédure amiable au cours de laquelle les époux s’entendent sur la rupture du mariage et sur ses effets.
Depuis le 1er janvier 2017, les époux désirant divorcer par consentement mutuel n’ont plus besoin de passer par le juge aux affaires familiales sauf exceptions.

Assistés chacun par un avocat, ils constatent dans une convention leur accord sur la rupture du mariage. La convention doit être ensuite déposée chez un notaire qui la vérifie ainsi que le respect du délai de réflexion de 15 jours.
Chaque époux ou son avocat adresse la demande à la mairie avec une attestation de dépôt délivrée par le notaire.

Lors d’un divorce par consentement mutuel, ils procèdent à la liquidation du régime matrimonial en totalité.
Ainsi, tout leur patrimoine commun apparaît dans l’état liquidatif joint à la convention de divorce.
Cet état liquidatif est établi par un notaire et devient donc un acte notarié.

Vente de son bien immobilier

Les deux parties s’accordent pour trouver un terrain d’entente afin de vendre leur bien dans les meilleures conditions, dans un délai raisonnable et au bon prix.
L’objectif étant d’adopter une stratégie commune et cohérente pour une vente entre particuliers ou en optant pour les services d’une agence immobilière.
Vendre sa maison et rembourser l’emprunt dans sa totalité s’il y a.
Il est essentiel de réaliser une estimation immobilière de sa maison au juste prix et en corrélation avec les prix au m² du marché.

Comment bien vendre sa maison ?

Rachat de parts

Il est possible que l’un des conjoints rachète la part de l’autre pour acquérir la pleine propriété de l’habitation.
Seulement après obtention de  l’accord de la banque, il pourra reprendre à sa charge le prêt immobilier en cours.
Le notaire actera la cession de part et modifiera le titre de propriété.
Par conséquent, avec l’accord de la banque, le cédant pourra se désolidariser de l’emprunt commun afin de ne pas être redevable des impayés si l’autre époux n’est plus capable de les financer.

En plus du solde du crédit en cours, l’époux reprenant à sa charge l’emprunt devra s’acquitter du rachat de soulte, somme d’argent compensatoire.
La valeur d’une soulte dépend de trois paramètres : le prix de la maison actuel et non la valeur d’achat, la quote-part de chacun et la présence d’un crédit bancaire éventuel en cours sur ce bien.
Par exemple : Si le bien immobilier est détenu pour moitié par chacun des deux époux, la soulte équivaut alors à 50 % de la valeur du bien.
Si la valeur du bien est à ce jour de 300 000 € et le capital restant à rembourser à la banque est de 50 000 €, la soulte sera alors de 300 000 € – 50 000 € = 250 000 € divisée par 2 soit 125 000 €.

A noter qu’il est important de tenir compte des différents frais liés au jugement du divorce (frais d’avocat, versement d’une pension alimentaire, prestation compensatoire…).

Les risques de la vente immobilière avant divorce : ce qu’il faut savoir

D’un point de vue juridique

Le juge aux affaires familiales peut décider de refuser de valider la convention de divorce après avoir eu connaissance de l’existence d’un «partage verbal».

La vente effectuée avant le divorce ne doit être pas motivée que par le simple fait de ne pas payer « le droit de partage ».
Même si il est difficile pour l’administration fiscale de démontrer les réelles motivations de cette vente anticipée, en cas de redressement, les époux peuvent s’exposer à une pénalité conséquente jusqu’à 80 %.
Ne pas indiquer sciemment certains biens de la liquidation équivaut à ne pas liquider entièrement le régime matrimonial.
L’abus de droit est lourdement sanctionné.

D’un point de vue commercial

Il est recommandé de rester discret sur les raisons de la transaction immobilière.
Le motif de la vente peut aussi influencer l’offre d’achat des potentiels acquéreurs. Au courant de la situation, ils tirent parti de l’urgence de celle-ci pour négocier un prix inférieur à la valeur réelle de votre bien sur le marché immobilier.

Il est également important de prendre conscience que vendre sa maison avant d’entamer la procédure de divorce peut prolonger la procédure.

 

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