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Comment estimer une maison ou un appartement lors d’une succession ?

Comment estimer une maison ou un appartement lors d’une succession ?

Suite à un décès, le patrimoine du défunt  est destiné à être partagé entre les héritiers.  Les successeurs ont donc le devoir de déclarer les biens immobiliers et mobiliers du défunt à l’administration fiscale. La déclaration peut être faite avec l’aide d’un notaire. A partir de cette base, l’administration fiscale calculera les droits de succession.

L’ensemble des biens doit donc être évalué en fonction de sa valeur vénale, c’est-à-dire au prix de vente du marché au jour du décès. L’estimation de la valeur du bien immobilier peut être effectuée par le ou les légataires (cf risques).
Néanmoins, il est fortement conseillé de faire appel à un expert de l’immobilier.  Dans certaines successions, il est même obligatoire.

En effet, il est primordial de bien estimer sa maison ou son appartement. Une évaluation professionnelle établit un prix juste, cohérent et fluidifie l’éventuelle transaction à venir.

Bien estimer une maison dans le cadre d’une succession

La succession ouverte, les héritiers doivent faire évaluer le ou les biens immobiliers, par exemple une maison, dans un délai de six mois.

Pour une estimation la plus juste, les notaires chargés de la succession du défunt  réalisent ou demandent aux héritiers d’interroger une ou des agences immobilières. En analysant les estimations obtenues par l’expertise des professionnels de l’immobilier compétents, ils pourront ainsi obtenir un prix précis du bien.

Cette estimation a pour vocation de calculer le montant des droits de succession qui devront être versés à l’administration fiscale.

A savoir que la valeur indiquée dans la déclaration de succession peut être révisée à la hausse si la maison est vendue plus cher lors d’une vente aux enchères, dans les deux années suivantes.

Les risques d’une sous-évaluation du bien immobilier.

A la déclaration de la valeur vénale de la maison, l’administration fiscale contrôle que le bien immobilier ne soit pas sous-estimé dans le but de payer moins de droits.
Une mauvaise estimation peut engendrer de lourdes conséquences pour les héritiers.
Il est donc essentiel de faire appel à un professionnel de l’immobilier pour bien évaluer et ainsi éviter un redressement fiscal.

En cas de sous-estimation volontaire avérée, la pénalité peut valoir de 40 à 80 % du montant des droits. Pour cela, l’administration fiscale doit fournir la preuve en comparant avec des ventes de maisons similaires situées dans le même secteur.

Outre le redressement fiscal, dans le cas d’une vente rapide, la sous-évaluation peut s’avérer très défavorable. Effectivement, si les successeurs vendent la maison à un prix supérieur à sa valeur réelle, ils seront dans l’obligation de payer l’impôt sur la plus-value réalisée. Et s’ils choisissent d’effectuer une déclaration rectificative pour rembourser les droits de succession, ils s’exposent à une condamnation.

Pour contester une évaluation, l’administration fiscale a 3 ans.

Bien immobilier en indivision

Suite à un décès, une succession est ouverte par le notaire.
Conformément au régime de l’indivision, s’il n’y a pas de conjoint, l’ensemble des biens sont transmis aux héritiers collectivement.

Dans la plupart des cas, quand il y a un conjoint et enfants, l’usufruit du bien est choisi le par le conjoint survivant. La nue-propriété est laissée aux enfants et partagée en quotes-parts équivalentes. Le conjoint acquiert un quart des biens en toute propriété si un ou plusieurs enfants ne sont pas issus du mariage.

Pour sortir de cette indivision, plusieurs alternatives possibles : le partage des lots avec une égalité des parts ou la vente de vos parts avec une priorité de rachat par les héritiers.

Pour vendre ou administrer un bien, en indivision, l’accord de tous les héritiers est indispensable. Ce qui peut entraîner des discordes et blocages selon les intérêts propres.

Suite à la réforme des successions de 2007, dorénavant il suffit de deux tiers des héritiers pour valider des actes d’administration mais non de vente.

Les recours pour débloquer un bien immobilier en indivision

Dans le cas de l’indivision, pour administrer ou vendre un bien, un héritier peut être mis en demeure pour non réponse aux requêtes des autres légataires.
S’il ne se manifeste pas dans un terme de 3 mois, un juge peut débloquer le bien immobilier.
Ainsi, les autres héritiers seront libres de prendre les décisions d’administration ou de vente.

Dans le cas de désaccord sur la vente d’un bien indivis et que toutes les négociations échouent, les héritiers peuvent faire appel à une autorité judiciaire.
Un notaire désigné par le juge obligera donc le partage des lots ou, en ultime recours, une vente aux enchères du patrimoine.

Frais de notaire et abattements lors de l’héritage d’un bien immobilier

Les droits de succession sont pour l’ensemble des biens du défunt.
Dans le cas où la personne décédée était mariée ou pacsée, le conjoint survivant est exonéré de ces droits.

L’abattement et le pourcentage diffèrent selon le lien de parenté du légataire.
Suivant le montant de l’héritage évalué, en tant qu’enfants ou petits-enfants, en ligne directe, ces frais varient de 5 % à 45 % du total après abattement.

D’autres frais de notaire peuvent s’ajouter telles que l’attestation notariée ou la taxe pour le partage du bien immobilier.
La première est une attestation de propriété immobilière définie comme l’acte authentique constatant la transmission du bien à régler dès l’ouverture de la succession. Le montant fluctue de 0,55 % à 2 % de la valeur totale du bien.

La seconde se règle au moment où l’indivision est rompue et son montant varie entre 0,8 % et 4 % de la valeur totale du bien.
Dans les deux cas, La TVA s’ajoute en plus.

En tant que résidence principale du défunt au jour du décès, la maison bénéficie d’un abattement, une baisse de 20 % de sa valeur réelle, si le conjoint survivant, le concubin pacsé ou un ou plusieurs enfants mineurs ou majeurs protégés continuent de l’occuper.
Dans le cas de la transmission par donation de la maison, cet abattement ne fonctionne pas.

A savoir que parfois les héritiers n’acquièrent que la nue-propriété de la maison notamment en présence d’un conjoint survivant qui souvent bénéficie de l’usufruit.
La nue-propriété est déterminée d’après le barème administratif de l’usufruit et établi sur l’espérance de vie de l’usufruitier.

Si le bien est loué, un abattement peut également être réalisé et il résultera de la durée du bail en cours.

Biens meubles dans le cadre d’une succession

Les biens meubles, objets qui ont une existence physique et une valeur pécuniaire tels que du mobilier ou véhicules par exemple, sont estimés généralement article par article. La liste est établie et déposée chez le notaire.

La loi différencie les types de biens meubles mais la principale catégorie constitue
les meubles meublants soit l’ensemble des meubles destinés à l’usage et à la décoration du logement.

Avant de procéder à la déclaration de succession, les héritiers devront en effet déterminer la valeur imposable.

Il existe trois modes légaux d’évaluation prévus par l’administration fiscale :
. la vente publique (aux enchères) qui doit normalement s’effectuer dans les deux ans suivant le décès et le produit de vente déclaré.
. L’estimation par inventaire réalisé par un notaire dans les cinq ans suivant le décès.
. La déclaration détaillée réalisée par les héritiers qui est à hauteur de 5 % de la valeur totale de la succession.

Quand des biens autres que les meubles meublants sont existants, il est précautionneux de réaliser un inventaire intégral énumérant chacun d’entre eux pour éviter un forfait trop onéreux.

Même si les règles d’évaluation sont identiques, les biens de valeur tels que les tableaux et objets d’art ou de collection (conservés dans une pièce ou exposés dans une galerie ou les bijoux) et pierreries intègrent une autre catégorie.
Leur estimation ne peut être inférieure à la valeur déclarée dans un contrat d’assurance au jour du décès.
Concernant  
l’argent comptant, les créances, les titres financiers et les rentes, ils ne font pas partie de cette classification et sont assujettis à d’autres règles d’évaluation spécifiques.

N’hésitez pas à nous contacter si vous souhaitez des informations complémentaires ou estimez directement gratuitement votre bien immobilier au Havre via notre simulateur 

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