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16 février 2021

Comment bien vendre sa maison au Havre et ses alentours ?

Vendre sa maison dans les meilleures conditions, au prix juste, dans un délai raisonnable et en toute sécurité, nécessite des étapes clés.
Vous trouverez dans cet article les conseils à suivre pour une transaction immobilière réussie.

Une analyse et une estimation immobilière au juste prix

Vous pouvez décider d’effectuer l’étude et de vendre votre maison par vous-même.
En tant que futur vendeur, vous avez la possibilité de consulter les sites d’annonces immobilières sur votre zone pour des biens similaires.

Toutefois, votre étude portera uniquement sur une veille concurrentielle comportant quelques photos et un descriptif non exhaustif.

Il n’est pas simple d’estimer correctement la valeur de son bien, de rester objectif, de ne pas surestimer le prix de vente  au regard des éléments affectifs ou économiques.
En effet, ces critères propres à vous ne rentrent pas en compte dans le prix au m² de votre maison. Ils permettent d’avoir une perspective  générale du marché, des prix au m² au Havre, en commercialisation dans votre secteur et en déduire une valeur approximative de votre habitation.
Cette méthode est parfois trompeuse car le prix de vente affiché dans les publications immobilières peut considérablement différer du prix négocié  et signé chez le notaire !

Vous pouvez également utiliser un simulateur de prix de vente immobilier spécialisé sur Le Havre et son agglomération pour appuyer votre observation.
En quelques clics, vous disposez d’une fourchette de prix qui permettra de vous faire une première idée de la valeur de votre bien.

Pour plus de précision, il vous est fortement conseillé de faire appel à un professionnel immobilier. Il dispose d’une expertise locale et technique qui complètera, affinera l’évaluation de votre maison de manière précise et détaillée en vous proposant d’autres approches telles que l’étude comparative (extraction des ventes conclues chez les notaires), l’étude constructive/qualitative et l’approche locative.

Construire sa stratégie : vendre seul ou avec une agence immobilière

Les honoraires d’agence peuvent vous sembler être un frein réel et vous inciter à vendre votre maison par vous-même.
Alors si vous connaissez parfaitement votre bien, que vous êtes un négociateur dans l’âme et finalement disponible pour répondre aux sollicitations, c’est une solution viable qui s’offre à vous.
Cela représente 31 % des ventes enregistrées entre particuliers soit 28 % des ventes totales en France.

Néanmoins, gardez à l’esprit que vendre son bien est un métier à part entière.
Cela requiert beaucoup de temps et de disponibilité, à bien prendre en compte avant de décider de vendre directement entre particuliers.
Des connaissances juridiques, commerciales/communication, administratives et fiscales vous sont indispensables pour arriver au bout.

Vous devrez être très disponible notamment pour la prise de rendez-vous, répondre aux questions de vos différents interlocuteurs, être sur place pour le déroulement des visites.
Après la tenue des négociations, un suivi s’impose afin de garantir la concrétisation.
Ces étapes peuvent s’avérer complexes tout au long de la mise en vente et les déconvenues peuvent être nombreuses.

Si vous optez pour un professionnel immobilier, ses services vous seront facturés mais il vous garantira la maîtrise de l’intégralité du processus de vente.
Une agence immobilière compétente, vous proposera un bilan de valeur de votre bien,
un accompagnement intégral, mettra en place  avec vous une stratégie de communication, générant du mouvement sur votre bien. Votre conseiller immobilier recueillera et  négociera les offres de manière à trouver un terrain d’entente.
Il sollicitera également les partenaires bancaires pour vérification du financement et établira le compromis pour formaliser l’engagement.
La dernière étape consistera au suivi et sécurisation du dossier auprès des notaires.

Si vous choisissez de passer par un professionnel, plusieurs types de mandats se présentent à vous :
– Simple : avec plusieurs agences.
– Semi-exclusif : une seule agence mais possibilité de vendre aux particuliers présentés par vos soins avec des honoraires diminués.
Exclusif : en exclusivité avec une seule agence.

Une annonce complète et qualitative

L’étape de la rédaction de l’annonce de votre maison est primordiale.

Elle doit être complète mais concise, explicite et transparente pour que les potentiels acheteurs aient le maximum d’informations sur votre bien mentionnant :
la date de construction, la localisation (en ville ou à la campagne, proche du centre-ville ou située sur les extérieurs, proximité avec les commerces, services, transports…), le prix de vente, l’état du bien, la surface habitable, le nombre de pièces, la qualité des matériaux, les équipements et vétusté, la surface des extérieurs.
Mettre en valeur les atouts de son bien sans masquer les défauts.
Faire preuve de franchise et ne pas cacher un vice de fabrication ou une servitude par exemple s’il y a.

Les photos de votre maison ont également une importance décisive pour rendre votre annonce attractive et donner envie aux acheteurs de rapidement visiter votre bien.
Prenez pour chaque pièce, des clichés de bonne qualité et  lumineux de votre maison ordonnée ainsi que des espaces extérieurs.
L’orientation et l’ensoleillement, le format, le cadrage, l’agencement comptent pour montrer le potentiel de l’espace. Pour rester au plus prêt de la réalité et ne pas décevoir les visiteurs, vos photos ne doivent pas être biaisées ni retouchées.

Un dossier constitué à l’avance

Dans le cadre de la vente de votre maison, il est utile d’anticiper les démarches et de constituer votre dossier technique.

Le vendeur est dans l’obligation de fournir un certain nombre de documents obligatoires.
Si certains documents sont manquants ou ne sont plus à jour, faites-les réaliser rapidement pour ne pas retarder la transaction ou manquer une opportunité.

Le dossier technique :

Pour la vente d’une maison dans l’ancien, les diagnostics techniques obligatoires (joints au compromis de vente) :
Le diagnostic de performance énergétique DPE, le diagnostic amiante (si le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997), le diagnostic plomb (si la maison a été construite avant le 1er janvier 1949), le diagnostic termites (si la maison se situe dans une zone à risque), le diagnostic État des Risques et Pollutions ERP, le diagnostic gaz (si l’installation a plus de 15 ans, le diagnostic électrique (si l’installation électrique a plus de 15 ans) et le diagnostic pour assainissement non collectif (si la maison n’est pas raccordée au tout à l’égout).

Le dossier administratif :

Le titre de propriété avec les extraits cadastraux et la désignation, vous pouvez également réunir la taxe foncière et les factures d’énergie.

Pour la vente d’une maison construite par le vendeur : l’acte d’achat du terrain, les actes liés au permis de construire, les déclarations d’achèvement, les certificats de conformité soit tous documents liés à la construction.

Préparation et organisation des visites

Commencez par soigner votre maison pour les visites. La propreté et le rangement de votre logement sont essentiels pour les visites des potentiels acquéreurs.

Aérez régulièrement votre bien. Dépersonnaliser l’espace afin de le rendre sobre est aussi un avantage pour que les visiteurs puissent se projeter.
Un logement rangé et désencombré valorise l’espace et les volumes. Chaque pièce a une fonction définie et claire.

Le travail de finition ne doit pas être négligé. Les détails peuvent faire la différence et montrent que la maison est entretenue (réparer des prises défectueuses, une fuite de robinet,
des meubles abîmés, des plinthes décollées, repeindre un mur etc.).

Si vous n’avez pas mandaté d’agence immobilière, vous devez planifier et organiser directement les différents rendez-vous.
Les horaires de visite peuvent être déterminés afin de valoriser l’orientation et l’ensoleillement de votre bien.
La visite doit se dérouler dans de bonnes conditions. Une visite réussie peut décider la personne à faire une offre d’achat.

Récupérer et négocier une offre

Suite à une ou des visites réalisées, vous obtiendrez peut-être des sollicitations par l’un de vos visiteurs (voir plusieurs à la fois), ils vous formuleront une offre, document par lequel le potentiel acquéreur vous informe de sa volonté d’acheter votre bien à un prix donné.

L’offre doit être formulée à l’écrit, elle est psychologiquement plus engageante et une offre orale, beaucoup plus volatile, n’a aucune valeur juridique.
Une offre bien rédigée comporte les points suivants :
– Désignation et adresse du bien : superficie, nombre de pièces, extérieur, annexes et lots si il y a.
–  Prix d’achat de votre maison.
– Durée de validité de l’offre d’achat généralement de 5 à 10 jours (échéance que vous avez pour accepter ou refuser celle-ci) et la date limite de rédaction du compromis ou de la promesse de vente.
– Financement : prêt et/ou apport personnel.

En tant que vendeur, vous pouvez refuser l’offre d’achat si le montant est inférieur aux prix fixé de votre bien ou que le dossier ne vous semble pas assez solide pour être validé en banque.
Dans le premier cas, des négociations potentielles s’entament avec le proposant (vente entre particuliers) ou directement avec le professionnel immobilier qui argumentera, fera chiffrer
(si nécessaire), ira chercher ou prendre confirmation d’information. En effet, il déploiera toutes ses ressources et compétences pour trouver un point de convergence.

Dans le cas où vous acceptez l’offre avec toutes les conditions proposées, cela se fait par écrit avec votre signature.

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